贵阳楼市超千亩大盘低价跑量库存需5年消化

　　早晨7点，贵阳火车站，广场外停满了蓝黄相间的新宝来出租车。一辆插队的出租车横在出站口，让本就不宽敞的道路堵了起来，司机老刘捶了捶方向盘，开始抱怨运气不好。

　　与堵车带来的收入下降相比，买房送户口政策、楼市要崩盘的传言，对老刘几乎没有影响：“我去年刚买了一套房子，首付6万，月供每个月要还1400多，就等着明年底交房。楼市崩不崩盘，那是政府管的事。”这样的民间态度显著区别于“贵阳楼市将成第二鄂尔多斯”的媒体声音。

　　政府不能坐视。10月8日以来，贵阳市“买房入户”的政策一经公布，立刻引起轩然大波。好事者称，这是对楼市调控政策的拆解与公然违抗。支持者则称，这一做法是符合户籍改革精神的正确之举。

　　在很大程度上，双方都误读了贵阳市官方。贵阳市的限购令针对的是市区一环内，它从未松动，当然，事实上也从未产生本质上的抑制作用。在买房入户政策出台前，财政收入日益羞涩的官方面临的是一个供应量惊人的市场，房价不高，预期不佳，购房者正在等待入市信号灯的亮起。

　　新浪乐居记者在贵阳楼市近一周的采访，显示了贵阳楼市最真实的一面：它比最悲观的人士所能预期的还要严峻，但是，人们也无法忽略它超强的韧性，它已经在高库存的警报中生存了数年。它与富裕的、人口开始净流出的鄂尔多斯拥有很多相似的崩盘前征兆，但很可能命运完全不同。

　　答案就在勤奋的销售员，不断涌入贵阳的外地人，较低的房价门槛，以及“护短”的政府之手。

　　月均工资2000元 外来人口成购房主力

　　二环规划出来以前，贵阳城市发展一直集中在一环内，人口高度集中导致交通拥堵日益严重，这也使得贵阳成为首个一环内摇号限行的西部城市。

　　尽管如此，在贵阳开出租车，仍是一件考验耐力和体力的工作，在老刘看来，买私家车的人太多是很重要的原因：“贵阳工薪阶层工资也就2000多点，我也搞不懂为什么都喜欢买车。虽然收入不高，但平常到外面吃饭、唱歌又很贵，但大家就是舍得花钱。”

　　统计局公布的数据，似乎印证了老刘的说法。2011年贵阳城镇居民人均可支配收入为19420.14元，排在全国36个大中城市第32位，居民消费价格指数(CPI)为105.5，与长沙、广州等五个城市同列第8位。

　　跟工薪阶层相比，老刘的收入相对会高很多，月收入最高能赚到6000元以上，这让从遵义来贵阳打工的老刘，有了在省会城市安家的念头。而贵阳市房价的绝对水平，也令这一人生梦不无可能。从2006年到2011年，贵阳楼市成交价持续6年保持上涨，房价也从2006年的2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米，但从2012年年初开始，成交价开始下滑，同比下降5%

　　在贵州宏立城集团花果园项目做置业顾问的小天介绍说，像老刘这样从周边地市来贵阳买房的准客户，占每个月签约量的一半以上，还有一部份，则是在旧城改造中获得拆迁赔偿的原住民。

　　花果园营销中心副总裁陈晓辉对新浪乐居记者表示，花果园项目60%的客源来自贵州省8个市州，15%来自外省的游客。

　　贵阳第六次人口普查数据显示，贵阳市全市常住人口为4324561人，同第五次人口普查3718449人相比，十年共增加超过60万人。

　　“每天我都紧盯着门口，看见生面孔就上去问，讲普通话和带外地口音，一般都能成功下单。”小天一边在电脑上填认购信息，一边说：“大家收入都可以，平均一个月总有一、两万吧，运气好的，碰到整层买写字楼的就要笑死，去年一个同事单月光提成就50多万。”
资料来源：贵阳市正合地产顾问有限公司资料来源：贵阳市正合地产顾问有限公司

　　超千亩大盘低价跑量 市场占有率54%

　　每天清晨，在去往花果园的路上，总会看到很多西装革履的青年男女，一边啃着面包或卷饼，一边朝着花果园售楼中心前进着。在这个可容纳数千人的大厅中，驻场的置业顾问人数有700人，散布在贵阳各区域和省内外各城市的总人数接近500人。

　　作为目前贵阳乃至全国建筑体量最大的楼盘，花果园自开盘以来，22个月回笼资金264亿元，连续蝉联贵阳楼市单盘销冠。2012前9个月，月均成交近4500套的业绩，是支撑上千名置业顾问高收入的动力。

　　在花果园营销中心副总裁陈晓辉看来，花果园的成功不是因为销售或营销的策略：“就是产品好。1830万方的建筑体量中，有1230万方的住宅项目均是高层，没有花园洋房或别墅，花果园只做刚需产品。”

　　实际来看，低价策略仍是花果园业绩抢眼的重要因素。据合富辉煌的月度报告显示，与今年1月份相比，花果园9月份成交均价下降1500元左右，在6月3968元/平方米的价格最低点，单月成交10347套，成交面积93.85万平方米。

　　从花果园的开发建设中，似乎能找到低价跑量的部份原因。作为贵阳旧城改造的重点项目，宏立城集团在执行拆迁安置和项目开发的同时，还需承担市政交通和公园等配套建设，目前总投入资金约170亿元，占总回款的64%。

　　在占地6000亩的土地上，土地平整、楼盘建设、园林移植等几乎同步运行，跟营销环节一起，形成了环环相扣的滚动开发链，庞大的资金需求使得花果园的销售压力高位运转。

　　值得注意的是，2012年前9月，贵阳楼市住宅成交量约665.53万方，而花果园成交量约362.14万方，占市场整体成交量的54%。

　　与花果园单盘闯天下相比，本土唯一的上市房企中天城投(6.62,0.01,0.15%)集团，目前在售的五个项目总占地面积超过1.45万亩，是贵阳土地市场当之无愧的“霸主”。其中，未来方舟占地1.27万亩，可建体量720万方；中天会展城占地1409亩，可建体量203万方。

　　合富辉煌的月度报告显示，1-9月未来方舟和中天会展城总成交量约62.93万方，占市场整体成交量的15%。仅花果园和中天城投的在售项目，市场占有率超过65%，留给同行的生存空间不多。

　　尽管如此，以保利、中铁等为代表的央企，仍在贵阳扎下了根，凭借雄厚的资金实力和背景，瓜分市场。

　　以保利为例，在贵阳多个区域布局，目前在售的七个项目土地储备总面积约6085亩，超过花果园位居第二，可建总体量超过470万方。中国铁建(4.77,-0.06,-1.24%)、中铁置业、中国水电(3.39,0.02,0.59%)、贵阳铁五建五家央企也在贵阳大手笔拿地，土地储备总面积超过5000亩。

　　此外，包括万科、恒 大、绿地等品牌房企也纷纷抢驻贵阳，但面对动辙上千亩的土地争斗，大多保持谨慎态度，夹缝中求生存，成为目前外来房企在贵阳楼市的真实写照。

　　量价齐升从2010年开始

　　谈及贵阳千亩大盘扎堆的成因，很多人都会提及金源世纪城。正是这个占地5000多亩超级大盘的成功，促成了从政府到开发商对大盘开发模式的一致认同，也助推了贵阳房地产市场，在2010年迎来了“黄金”发展期。

　　据正合地产报告显示，2010年贵阳商住用地成交14846亩，环比增长543%，超过2006年至2009年土地成交总和两倍。与此同时，土地价格也实现了飞跃，楼面地价从2009年的169.16元/平方米，迅速上涨至612.55元/平方米，上涨幅度超过262.11%。

　　正是从这一年，贵阳超级大盘的时代拉开序幕。

　　据新浪乐居记者调查，目前贵阳楼市在售的项目中，土地面积超过1000亩的有10个，建筑面积超过100万方的有12个，涉及房企包括中天城投、宏立城、保利、中铁、新世界(6.66,-0.12,-1.77%)中国等，其中多个项目均是在2010年通过招拍挂竞得。

　　为规避国土资源部的“限地令”，贵阳市国土局在土地出让中将地块分割，而房企则习惯于将相邻的地块尽数收入囊中。

　　贵阳的房地产圈内，时常提到一个段子：2010年，北京首开集团到贵阳拿下1200多亩土地，首开的一位老总觉得，自己的项目在贵阳算大盘了吧？到市场上转一圈才知道，这点体量只能算小项目。

　　在随后的2011年，贵阳土地市场成交量小幅下滑，但仍位于12212亩的成交高位，大宗土地成交屡见不鲜。其中宏立城集团以24亿的总价拿下五里冲地块，与此前的花果园彭家湾区域一起，成为总建筑面积1830万平方米的“中国第一大盘”。
资料来源：新浪乐居楼盘数据库资料来源：新浪乐居楼盘数据库

　　降价跑量冲击房价 大盘开发考验资金续航能力

　　“一个省会城市，楼面地价才几百块钱，这么便宜的地为什么不拿？”贵阳某房企的营销负责人一针见血，指出地价便宜，正是贵阳房企热衷大面积拿地的重要因素。与此同时，楼市消化量在09、10年的井喷，则直接刺激了房企的“好大喜功”。

　　正合地产报告显示，07年至09年期间，贵阳楼市新增供应量与成交量的比值逐年走低，去库存速度加快。到2010年，新增供应量达到罕见的959万方，环比增长76%。

　　在楼市供需出现调整时，房价却保持着稳步增长的态势，以年均300-500元/平方米的幅度上涨。至2011年，贵阳商品住房成交均价上涨至4918元/平方米，在遭遇政策调控的双重影响下，楼市成交量下滑至三年来的最低点。

　　受困于连续下滑的成交量，贵阳房价开始回落，以花果园为首的刚需楼盘大幅调价，直接拉低了2012年贵阳楼市均价。而降价跑量的措施，也得到了市场的认可，统计显示，今年前9月，贵阳楼市成交量达665万平方米，已超过去年全年成交量。

　　然而，从花果园降价跑量的过程中可以发现，千亩大盘开发所带来的资金链压力，愈加凸显。

　　自2010年底开盘以来，宏立城集团花果园项目累计销售约500万方，按1230万方的住宅供应体量计算，还剩余约730万方，按今年月均40万方的去化速度计算，仍需18个月才能完全消化。

　　尽管土地成本不高，仅市政道路和公园建设方面，目前宏立城便已投入花果园项目总回款的64%，面对开发建设中快速滚动的拆迁安置、工程建设等费用，资金链的紧绷程度可想而知。据了解，为解决花果园项目的资金问题，目前贵阳超过5家银行参与了项目开发贷款，为项目后期建设提供资金支持。

　　对巨额资金续航能力的需求，促使像花果园一样的千亩大盘无法减缓开发的节奏，在销售略微下滑后便调整策略，受市场变化影响的敏感度高位运转。
资料来源：贵阳市正合地产顾问有限公司资料来源：贵阳市正合地产顾问有限公司

　　库存高压需5年消化 开发商与政府联手自救

　　千亩大盘的存在，决定了贵阳楼市需要一个长期利好的政策环境。

　　截止到今年9月底，贵阳楼市预售、在售的库存量约726万方，在建库存量则超过了4000万方。仅花果园、中天未来方舟、中铁国际城、金阳新世办、观府一号、中渝第一城、中天国际金中心、保利公园等项目的可售总量，便超过3000万方。在贵阳楼市成交最好的2009年至2011年期间，年均消化率约700万方左右，以此计算，贵阳楼市库存量已足够5年时间消化。

　　正是感受到压力，以花果园、中天城投为代表的千亩大盘开始向省外拉客，在包括武汉、湖南、长沙、重庆、成都等多个城市派驻销售人员，并开始启动宣传攻势。

　　在房企发力的同时，贵阳市政府也多方提供支持。受困于财政收入乏力，贵阳市政府在与宏立城、中天城投等房企合作中，一直倾向于将拆迁安置等工作交给对方，将项目以旧城改造、棚户区拆迁等名义提升到城市发展战略的高度，提供相关优惠和政策扶持。

　　与此同时，在2011年响应房地产调控政策中，贵阳市政府发布限购令，限购范围仅限于一环，而包括花果园、中天未来方舟等千亩大盘，大多位于城市规划的二环到三环区域。

　　面对楼市日益增长的天量库存，贵阳市政府于2012年10月正式发布买房送户籍政策，鼓励外来人员到贵阳置业，在限购令名存实亡的情况下，进一步为楼市提供高速发展的利好政策环境。
贵阳市历年土地供应量走势，资料来源：贵阳市正合地产顾问有限公司贵阳市历年土地供应量走势，资料来源：贵阳市正合地产顾问有限公司

　　与外界“岌岌可危”的印象相比，开发商似乎并不十分担心“过剩”。在今年8月份的一场土地拍卖中，受到持续关注的贵阳奶牛场地块被分割成8块出让，中天城投集团以6.24亿元的金额全数拿下，占地面积1055亩。在此前6月份，中铁置业出价22.87亿元摘得贵阳十二滩公园5宗相邻地块，占地面积3604亩。房企在贵阳打造千亩大盘的冲动，仍未停止。