北京最大小产权房变投资者的乐园

　　四惠东换乘八通线，一直坐到终点站土桥，再乘坐801路，这是很多住在太玉园小区上班族的回家路线。这个位于东六环外通州区的社区，因为是北京最大的小产权房片区而闻名。

　　最近，太玉园的名字又出现在北京公布的79个小产权房清理名单中，太玉园小区再一次被推上了舆论的风口浪尖。不过这里的居民现在却非常淡定。

　　21世纪网在太玉园随机找了几位业主，发现他们对于这里的房子充满了自信，甚至还有点自豪。“这么多人呢？政府怎么可能拆？周围交通和买菜都可方便了。”一位大妈热情的介绍道。

　　的确，当看到道路两边各有四十多栋楼，每栋都有六个单元的时候，“人多势众”的感觉尤为强烈。此时更会深刻的明白小产权房的问题为何如此棘手：几万人的居住问题并不是一句拆或者不拆可以解决的。

　　事实上，起码在表面看来，目前太玉园小区已经停止了过户。不过这到底是为了避一时风头，还是新的政策风向标，当地人也说不准。还有卖房者告诉21世纪网称，“其实还能过户，只要有认识人。”

　　这场“上有政策，下有对策”的小产权房博弈到底还将持续多久？一时间，恐怕谁也无法给出确切的答案。

　　禁止出售 中介拆牌

　　关于清理小产权房的问题，从2008年开始便已经开始讨论。然而几年来，政策时松时紧，小产权房的开发商也愈加有恃无恐。近几个月以来，国务院整肃之心渐强，关于小产权房到底是拆是留的问题也再一次引起了各方讨论。在如此风声之下，通州以太玉园为首的小产权房都已经停止了过户。

　　“现在不能过户了，没法销售。”21世纪网以买房人的身份来到房屋中介咨询，得到了上述答复。

　　太玉园小区的所谓“中介”其实并不正规，而是由当地居民自行成立的“土中介”。办公地点也是居民自己的住家，由夫妻两个人经营。

　　“原来我这里立着个出售的牌子，今天(10月23日)早上物业和城管过来，都给拆了。”男中介对21世纪网抱怨道。

　　据男中介表示，现在只能等等，不知道具体会是什么情况。那些刚刚买完房还没来得及过户的居民更加着急，也不知道该怎么办。

　　“现在买也不是完全没办法，不过风险系数比较高”。上述地产中介对21世纪网称：“你可以跟卖房人签协议并且公证，等以后能过户时再去过户。”

　　可当话说到一半的时候，屋里另外一位女性中介急忙呵斥道：“别胡说，现在就是不能卖房了”。这位女中介显得十分警觉。

　　太玉园作为小产权房的典型，已经被记者探听了多次，这里的地产中介都充满了“战斗经验”。

　　“你们是记者吗？其实就算是记者也没事，已经来过很多记者探听消息了，其实写了半天不是还这样吗？”女中介称。

　　在临走时，男中介对购房要求等信息做了详细的登记。“有新消息就通知你看房。”

　　不过，随后21世纪网致电一位个人卖房人时，这位卖家表示，现在还是可以过户的。“昨天有中介带人来看房，我问不是不可以过户了吗？中介跟我说只要认识人就成，没有问题。”

　　据了解，在停止过户之前，太玉园的过户费已经达到了6万元，为北京所有小产权房中最贵。

　　目前，北京的小产权房过户费用一般在3000元—6万元不等。

　　事实上，如果算上过户费，这里的房子也不算便宜。一栋普通的90平米住房可以卖到60万多元，再加上过户费，中介费，平均一平米为7500-8000元。

　　占地约84个足球场

　　通州张家湾北桥以南的张采路上，时不时疾驰着一米多高的铁皮货车；因为靠近三间房机场，可以经常看到飞机低空飞行，发出嗡嗡的声响；在道路两侧，一排排的六层楼房颇为壮观。这里，就是著名的太玉园小区。

　　上班的人步履匆匆，商贩们车水马龙，小区里的大爷大妈显得十分悠闲。

　　拆？从来就不曾是当地人心里的忧虑。“这么多人呢，怎么拆？”一位大妈对21世纪网表示。

　　如果你真的置身于小区之内，就会了解这种底气从何而来。

　　太玉园小区共分为张湾村一区和张湾村西区两大部分，分别位于张采路的东西两侧。仅以平面的占地面积来计算，张湾村西区和张湾村一区加起来占地共约60万平方米，其中西区共有43栋楼，每栋楼约6个单元；而一区除了六层板楼之外，还包括了数十栋别墅。

　　以北京最大的社区天通苑作为对比，天通苑东一区的占地面积为48万平方米、西一区的占地面积为40万平方米。由此看来，太玉园的面积与天通苑有得一比。如果以足球场来算的话，太玉园小区则约相当于84个足球场。

　　小产权房之所以能够让人们冒风险购买，除了便宜的价格之外，愈加成熟的社区规模也是极为重要的原因。

　　2006年开始建设的太玉园小区，如今已经是个非常成熟的社区。

　　“休闲广场的一侧，是十二生肖的雕塑，顺着雕塑再往前走，还矗立着华表；而广场的对面，还有非常齐全的健身器械供人们锻炼使用。在小区内的道路上，还配有摄像头。”如果不说是太玉园，你会不会认为来到了某高档小区。

　　而太玉园比别的地方更特殊的在于，这里是非常大的一片回民人口聚集地。因此，太玉园楼房的建设都带有明显的伊斯兰风格。

　　几十万平米占地面积与近万户的居民，同时牵涉到了少数民族问题，小产权问题如何解决需要智慧。

　　不过，从生活成本来看，太玉园小区还是带有非常典型的农村性质。

　　由于是农村供水，其水费仅为2元/吨，比普通居民用水便宜了1.7元。“水是村里从地下抽上来的，没收污水处理费。”一位业主介绍说。

　　此外，取暖则是小区内自己烧的锅炉，16元/平方米，低于北京城区的每平米30元的标准。而天然气价格和电价则是市政统一，不过一个小区内也有分别。

　　据当地人向21世纪网介绍，西区的1—18楼是最早建设起来的，地还是宅基地；而相隔不到一年建设的18楼—43楼则是占用的耕地。“18楼—43楼以前经常停电，也不用电卡，而是由开发商供电、很不稳定经常出现断电的情况。不过现在已经好多了。”当地居民表示。

　　除此之外，太玉园小区也仍然延续了农村的“广播叫人”方式，时不时会听到“某某某请到大队来一趟。”而这个“大队”，相当于城镇社区中的居委会，也就是小产权房办理过户的地方。

　　投资者乐园

　　在太玉园，颠覆了人们此前认为小产权房只是资金紧张的刚需购买的印象。

　　一位首批购买的业主告诉21世纪网：“我这套房子是2006年买的，楼层比较好。当时的价格是92平23万元，现在这套房怎么也得有65万元了。

　　6年上涨近2倍，放在全北京市来看这样的涨幅并不差。

　　上述业主告诉21世纪网，刚开盘的时候有“大户”在这里扫楼。“他们那个时候都是按单元买。”

　　21世纪网在太玉园看到，这里的房屋大多是六层的板楼，一梯两户。一个单元12套住房，按照一套房20万元的价格，这些大宗客户一个单元的花费大概两百多万元。

　　上述业主说，很多大户在买房后几个月就出掉了房产。由于那个时候太玉园的过户费每套只有一万元，所以卖的还不错。一套房赚个十万、八万块钱没有多大问题。“这些人要是不卖的话，现在赚得更多。”

　　按照现在每平米约7000元的价格，一个单元12套房产的市值已由此前的近300万元增至现在的约800万元。

　　据地产中介介绍，上述的这些“大户”很多来自山西大同和东北。

　　文化广场内还有华表

　　除大户按单元扫楼外，太玉园化身投资者乐园的另一个表现是这里的自住和出租的比例。

　　一位太玉园的住户告诉21世纪网，来这里买房的大多为外地人，他所住的这栋楼就他是北京本地人。“很多人买了都不自己住。是用来出租的。”

　　据当地居民介绍，太玉园现在的住户大多为租户，整个小区大约有7成的房屋是用来的出租的。这意味着，太玉园真正的刚需也仅3成，其余的房屋已经化身为投资品。

　　据了解，由于临近地铁土桥站，离CBD商区仅20分钟车程，这吸引了一大批国贸、建国门的上班族来这里解决住房问题，太玉园的的租房业务异常繁荣。

　　走进太玉园小区，随处可以看见招租、出租、求租、合租的广告。小区门口的广告牌，各单元的门洞处，小区围墙，电线杆上到处是这样的广告。

　　上述业主介绍说，现在一套面积为90平米的两居，整租的租金价(1715.40,13.80,0.81%)格约1500-2000元。“非常好租，广告条贴出去不用多久就租掉了。”

　　而且这里的地产中介推出了房屋银行业务，将房屋租给地产中介，中介不管能否租出去或者中间是否出现春节这样出租的断档，都会按月给业主租金。一切与城区的大产权商品房无异。

　　21世纪网问一位租房客，你会选择在这里购房吗？这位在此居住近一年的租客表示，不会。“在这里租房也就是过渡一下，以后攒钱还是打算去其他的地方买商品房吧。花钱买个心理安稳。”

　　现在的太玉园，已经成为投资者的淘金乐园，真正的刚需心存疑虑。