土地市场火爆仅处于“外热内冷”时期

　　平静了小半年的土地市场，在11月的前两周似乎被引爆了。从招商地产(000024)、绿地到万科，从上海、深圳到天津，房地产业接连被曝出“拿地”消息。

　　分析人士指出，火爆成交的背后，这仍然是“有钱人”的大佬游戏，因此接近年末的土地市场，无疑是“外热内冷”。

　　土地市场被引爆

　　11月13日下午，4方竞买，佳兆业与万科全程均未举牌，经过24轮角逐，决心甚笃的招商地产终于喊出12.24亿元总价，击败莱蒙国际，竞得深圳市坪山新区一块居住、商业、文化设施用地。这宗地折合楼面价为3226.15元/平方米，溢价率24.39%。》查看详细报道 招商地产12.2亿买深圳近16万商住地

　　11月14日，天津滨海新区10幅土地出让，成交总金额7.12亿元。招商地产以底价4.495亿元拿下其中4宗土地。

　　这似乎可以理解为继9月12日溢价75.06%拿下上海青浦一块住宅用地后，招商地产在土地市场上演的冲刺行动，大背景正是年末各地奉上的土地“大餐”。

　　11月13日，天津滨海新区中心商务区也推出10宗地块，其中两宗最终流拍，8宗由中投发展(天津)滨海有限责任公司(下称“中投发展”)竞得，成交总价为46.771亿元，未出现溢价。中投发展的三大股东正是大家耳熟能详的中国建设银行(601939)投资公司、黑石基金及绿城地产。

　　11月14日，万科在大连“出手”。大连其山区、甘井子区出让的两宗土地中，位于甘井子区的一宗宅地备受市场关注，经过6小时竞拍后，万科以10.77亿元、配建公租房700平方米竞得，折合楼面价约5022元/平方米。[延伸阅读：大连：六成房卖给外地人]

　　11月15日，上海推出嘉定区地块，最终折合楼面价5002元/平方米，溢价31.63%，被绿地以10.25亿元拿下。仅绿地一家，今年就在上海斩获了不下三宗地块。

　　从全国范围来看，土地市场都在“发热”。公开数据显示，11月第一周，北京、上海、广州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，将在本月底大量进行成交。包括杭州、成都、沈阳、武汉在内的十大城市，土地市场成交规划建筑面积达到7560万平方米，环比上涨70%，土地出让金总额超过1300亿元，环比上涨一倍多。

　　“11月上旬推出的土地确实是多得吓人。”同策咨询研究中心总监张宏伟昨日对《第一财经日报》分析称，这与接近年底，各地开始在土地市场放量有关，就价格而言，11月推出的地块虽然有小幅上涨，但相对仍较稳定。

　　9月招商地产拿下上海地块时溢价75.06%，显得十分“打眼”。但张宏伟认为，溢价率的上升并不意味着土地市场持续升温，很多地块其实悄然调低了起拍价格，“人为”制造了一些土地市场的火热，实际上土地价格并没有出现那么快的上涨。

　　在他看来，此时的成交火爆仅是表象，目前土地市场实际上处于“外热内冷”时期。

　　大佬游戏

　　今年上半年，土地市场“静悄悄”，接近年末集中推地，无疑为开发商提供了丰富的选择。

　　受访的业内人士普遍认为，在去年上半年到今年6月，一些企业的项目完成了降价、回笼资金，这些资金积累到现在，如能用来竞买优质地块来补仓，在后市则可占据主动。

　　但并非所有的开发商都参与了年末的土地盛宴。

　　湖南保利房地产开发有限公司董事长安强接受本报记者采访时表示，今年土地价格比去年略高，与大企业大手笔的“以价换量”不同，受价格影响更大的中小房企由于没有去掉库存，于是没有更多资金去拿地。

　　张宏伟也强调，现在拿地的企业只有三类，首先是央企，无论是通过销售回笼还是通过融资，他们都不缺资金；其次是高周转类企业，周转比较快，项目资金回笼快，如万科、绿地等；另外，打算赴港上市的这类企业最近拿地动作也比较猛。

　　“总结来看，这些企业的共同特点就是不缺钱，而这轮拿地潮中，中小房企拿地的机会并不大，大多数企业对后市还是很谨慎的。”张宏伟说。