香港楼市交投量下跌发展商改变策略推售车位

　　“投资首选××花园车位，回报率高达8%，不用维修又不怕收不到租，可谓无风险。通胀已来，想赚钱莫迟疑，最后明天！”地产代理William通过短信告诉客户。

　　自10月26日香港特区政府针对住宅市场推出令人意外的两项“辣招”后，香港楼市一手市场和二手市场交投量应声下跌，发展商立刻改变策略推售车位，投资者也纷纷转炒车位，车位成交量价齐升炒风炽烈。

　　一二手成交急跌

　　被市场称为“双辣招”的措施分别是非香港永久居民和公司买家需缴纳15%“买家印花税（BSD）”，以及将两年前推出的额外印花税（SSD）适用时间增加至三年，税率调高至最多20%。

　　联系汇率制度下的香港，利率追随美国长期低企，外来资金蜂拥而入，没有香港身份证的买家交易个案，已占一手楼市场的近两成。香港特区财政司司长曾俊华指出，今年以来香港中小型住宅价格升幅已达21%，楼价已与香港居民收入明显脱钩，“楼市的亢奋情绪与经济背道而驰”。

　　“双辣招”一出，二手买卖立刻大幅减少，而针对外来人士的BSD对豪宅和一手市场造成较大冲击。根据中原地产数据，香港十大屋苑在出招后首个周末仅有12宗成交，按周下跌42.9%，上周末再跌16.7%，仅有10宗成交，创下9个月新低。新盘市场更成为重灾区，上周末仅获得24宗成交，按周急跌近66%。

　　高力国际物业代理有限公司称，在两项“辣招”威力下，短期炒家及非本地买家暂时离场，而真正用家将采取观望态度或趁机与业主议价。预计未来六个月，整体住宅售价将下跌10%~15%，估计资金将流向非住宅项目如写字楼与商铺。

　　发展商和代理紧急应对

　　地产代理成为首批感受到“寒意”的人群。多名地产代理向《第一财经日报》表示，市场立即“静了下来”，基本没有客户查询买卖。若有个别BSD买家成功案例，地产代理间必广为流传，以用来劝服非本地买家入市。

　　未被BSD震慑住的内地买家也不乏其人，一位来自广州的客人不惜缴纳过百万港元税款在港置业，在地产代理界成为“佳话”。

　　据代理介绍，该名广州客人买入黄大仙现崇山685英尺（约64平方米）的两房单位，成交价约758.9万港元，每平方米价格约11.85万港元。该买家需缴纳BSD税费高达113.8万港元，再加上本应缴纳的28.5万港元印花税，广州买家一共支付142.3万港元税款，是BSD实行以来金额最高的成交个案。

　　地产代理邱小姐向记者表示，目前几宗BSD个案普遍情况是买家为子女以后在香港学习工作置业属于用家。她认为，市场消化新措施需要一定时间，正如两年前特区政府推出特别印花税后，交投量初期下跌，但此后楼价反而最终上升。目前情况也是如此，特别在美国量化宽松第三轮推出后热钱继续涌入香港，贷款利率仍然处于低水平。

　　尽管如此，据香港媒体报道，十二大发展商和地产代理界已经多次开会商量对策，并分别收集业界意见后与特区政府进行沟通。

　　除与特区政府沟通外，香港地产发展商各施奇谋，包括以空壳公司股权转让形式出售豪宅，以及大量推售车位套现资金。

　　据香港媒体报道，资本策略（00497.HK）将旗下跑马地豪宅The Hampton最后两个单位注入新公司，拟通过公司股权转让形式避过BSD。但特区政府立刻出手堵漏洞，所有公司股权转让都要追收买家印花税。

　　但市场“聪明人”总是多。信和置业（00083.HK）九龙塘刚入伙的豪宅盘逸珑，原业主去年10月以公司名义斥资3069.3万港元购入一单位，现在通过卖公司形式，将单位以3815万港元转售于一内地买家，并为该内地买家避免了高达572万港元的BSD税费。

　　在与特区政府商量政策尚需时日的情况下，多家发展商开始出售车位套现。其中华懋近日同时推出9个住宅小区的车位，吸引大量投资者“扫货”，一日便卖出约300个车位，套现接近1亿港元。

　　内地投资客的身影也频频出现。据香港媒体引述市场消息称，一名深圳买家以约114万港元买入3个大围金狮花园车位，租金回报率超过4%。市场还传闻有内地豪客，斥资300万港元买入新界区10个车位。

　　本报记者也收到所在小区新鸿基地产推售车位的通知，每个车位价格介于86万港元至124万港元之间。地产代理姚小姐对记者说：“车位炒得过”，收租回报最少4.5%，100万港元以内的车位只需交100港元印花税。她接着说，车位有升值前景，“将港元转成人民币升值速度肯定不如车位升值快。”

　　美联集团（01200.HK）住宅部行政总裁陈坤兴昨日称，政府出招后原定的地产代理扩充计划将会暂缓推行。他认为，过分遏制成交对社会经济未必有完全正面的影响，不排除会重蹈初次推出额外印花税时购买力被抑制，但随后大量释放带动成交量和价格急升的情况。但他相信，目前楼价已难再出现大幅上升的机会。

　　除车位外，写字楼、商铺和工厦等商业地产也是投资者的目标。曾俊华称，商业地产一般是资金实力雄厚的专业投资者，政府将继续留意非住宅巿场的情况，如有需要不排除会推出措施，防范资金泛滥造成非住宅楼宇市场的泡沫，危害香港整体社会经济稳定性。