北京新建住宅库存数量降低房价或暴涨

　　北京市住建委网站数字显示，截至9月2日北京市新建住宅库存为77104套。按照8月全市住宅成交量1.45万套计算，这一库存量去化时间仅需5个月，北京中原地产市场研究总监张大伟介绍，这一数字创下有网签记录以来的新低。业内人士认为，库存数量的降低可能导致未来无房可售，促使开发商再次推高房价。未来北京房价会暴涨吗？

　　住宅库存创4年新低

　　从2009年开始，北京商品住宅市场经历了从快速去库存化到库存量告急的过程。库存量在2009年1月曾达到14.43万套的高点，可售面积也达到了1869.62万平方米。之后，期房和现房的可售套数均出现了下降。随着全国49个地级以上大中城市先后出台“限购令”，2012年年初，北京新建商品住宅总数再次逼近13万套。

　　今年年初，被视为北京楼市风向标的通州，新建商品住宅库存在2万套左右。链家地产市场研究部冯联联曾对媒体透露，“按2011年的成交量计算，通州住宅库存销售周期达到5年。”

　　然而，北京可售房源“站”在库存高位线上并没有坚持太长时间。9月初，北京商品房住宅库存套数仅为77104套，再度跌破8万套。而在去年同期，北京楼市库存消化周期是20个月。

　　北京中原市场研究总监张大伟表示，在正常市场消化周期中，库存量应该在10个月以上，低于10个月的库存市场的供不应求情况可能比较严重。张大伟进一步强调，成交量连续攀升和土地供应减少是库存减少的主要原因。

　　链家地产市场研究部数据显示，2012年3月以后，北京商品住宅市场明显升温，5月旺季来临后，成交量已回暖。国家统计局8月中旬公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月全国70个大中城市价格涨幅扩大，另外从北、上、广、深价格指数来看，新建住宅及二手房价格指数也全面止跌。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，8月全月，北京新建住宅签为14525套，环比7月份的11959套上涨了21.5%，同比2011年8月的5506套则上涨了163.8%。14525套的网签新建住宅成交再度创造年内新高，也达到了调控后的第二高量，仅次于2011年12月。

　　房价会暴涨吗？

　　住宅库存下滑，市场供应缺口初现，使业内人士开始担忧房价上涨。

　　房地产分析师薛建雄预计，楼市可能在“金九银十”期间会量价齐升，9月成交量会出现明显上涨，到10月后就会由量变引发质变——“供不应求”导致大量楼盘价格出现明显上涨。

　　持相同观点的还有交通银行(4.19,0.00,0.00%)首席经济学家连平，他表示由于经济增长放缓，短期内进一步出台房地产调控政策可能性极小，目前房价已步入到底部阶段。如果明年限购政策一旦出现调整，房价则可能出现报复性上涨。

　　华远地产(2.91,0.04,1.39%)董事长任志强也曾在上半年发出预警，他结合全国房地产投资增速回落等市场表现，认为明年供给将受影响，房价在明年3月后可能向上走。

　　不过，也有业界人士指出，成交量上升并不意味着就会推动房价上涨，虽然楼市依然存在着回暖的动力，但是在投资性需求已被釜底抽薪的大背景下，房价并不具备大幅反弹的基础。

　　有专家认为，随着各省市“限购”政策的推进，真实的刚需不断地被强化买房意识，反而会导致购买力提前释放。目前的多个城市房价微涨，是由真实的刚需购买力所支撑的“实涨”，而未来房价则很有可能会因购买力被透支或者减弱而下降。

　　刚刚过去的8月，北京新建住宅签为14525套，环比7月份的11959套上涨了21.5%。但是，受二手房成交下跌影响，今年8月份北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为28215套，环比7月份下跌3%。其中，二手住宅网签总量为13690套，环比7月份大幅下跌了20.1%。若剔除新建商品住宅中的保障房成分，新宅成交量实跌12.4%。自此，成交量连续上涨的局面终结。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，购房需求的萎缩、有效需求的不足，是导致8月份楼市成交量总体下滑的重要原因。此外，伴随楼市成交量的回暖、二手房价格的小幅上涨，又再次触及到首次置业的刚需购房人群能够接受的房价的红线，这部分购房人群只能再次陷入观望，或者转向房价和税费相对低廉的新房市场，造成了8月份北京二手房的成交量跌幅更明显。

　　“我们预计未来两个月内房价仍会在一个合理区间进行振荡式的小幅上升。”上海易居房地产研究院综合研究部研究员严跃进认为，目前市场正处在一个艰难的调整时期。“稳增长”与“控房价”将成为未来几个月的楼市基调，有保有压的差异化政策会有所体现。

　　已有专家指出，地方政府执行限购、限贷的力度，是确保楼市调控取得预期效果的关键。从国务院督查组对16个省(市)的督查情况看，个别地方出现了通过发放购房补贴、放松住房限购来拉动住房消费的迹象。

　　据了解，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，并强调不得以任何理由变相放松调控。在调控关键期，这次督查问责显然能够给予那些试图放松限购的地方政府以警示，保证调控顺利进行。